北京写字楼市场现状：结构性分化中的调整与重塑

2026年过半，北京甲级写字楼市场呈现出复杂而分化的图景。一方面，全市空置率在连续多个季度去化后出现改善迹象，科技类需求持续释放；另一方面，租金仍处下行通道，下半年即将迎来近年来规模最大的供应高峰。市场正在经历一场深刻的结构性调整。

整体供需：去化改善与租金承压并存
从总量数据来看，北京写字楼市场的供需关系正在边际改善。截至2026年第二季度，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量达14.6万平方米，创近三年单季新高。上半年累计净吸纳量约9.1万平方米，同比增长93.4%。受核心区域子市场无新增供应影响，全市空置率在二季度末回落至17.5%，较2025年末下降1.6个百分点。

然而，空置率的改善并未扭转租金的下行趋势。二季度全市甲级写字楼平均净有效租金降至每平方米每月约201至219元区间，不同机构的统计口径存在差异，但方向一致：租金环比降幅在0.8%至2.1%之间，同比降幅在8%至14%之间。仲量联行预计，2026年全年北京甲级办公楼平均租金将同比下降9.7%。租金持续走低的核心原因在于，新项目集中交付预期下，业主为锁定优质租户而主动以价格让步换取出租率。

子市场分化：西部崛起与东部承压
区域分化是当前北京写字楼市场最突出的特征。以中关村为代表的西部子市场，凭借人工智能和集成电路产业的集聚效应，表现出显著的市场韧性。二季度，中关村平均净有效租金达到每平方米每月251.4元，环比上涨0.3%，成为全市唯一实现租金环比增长的甲级写字楼子市场，空置率维持在8.2%的低位。莱坊数据显示，中关村贡献了全市36.7%的租赁需求面积。高力国际的监测进一步显示，截至二季度，中关村空置率较2024年末逾22%的高位已累计回落约6个百分点，26栋甲级楼宇中仅5栋租金环比下跌。

与之形成对比的是东部传统商务区的竞争压力。CBD周边第三使馆区、东长安街及东二环子市场价格竞争相对激烈，成为拖累全市租金表现的主要因素。仲量联行指出，即将竣备入市的新项目已开启预租，对存量楼宇形成直接竞争压力，预计推高周边区域空置水平。

值得关注的是，CBD核心区仍展现出一定的基本盘稳定性。戴德梁行数据显示，CBD空置率从一季度的12.57%回落至二季度的11.77%，上半年多宗数千平方米级大宗租赁成交均为核心区内的升级扩租动作，金融、专业服务等高产值租户在成交中占比超70%。

供应高峰与需求结构之变
市场面临的最大短期压力来自供应端。高力国际数据显示，北京甲级写字楼市场将从2026年下半年至2027年迎来长达约18个月的高供应周期，期间新增供应量将接近150万平方米，其中下半年核心市场将迎来逾70万平方米的新增供应，约60万平方米集中在东部市场。莱坊预计2026年全年新增供应约79.9万平方米，绝大部分将在下半年集中释放，CBD、望京等子市场将迎来多个大型项目入市。市场供需错配问题预计将进一步加剧。

需求端则呈现出结构性亮点。人工智能与芯片产业已成为当前北京写字楼需求增长最重要的驱动力。二季度，TMT行业贡献了49.4%的成交面积，其中人工智能及云计算相关企业占TMT行业租赁需求的52.1%。字节跳动、月之暗面、智谱AI等企业在中关村持续扩租或购置办公空间，科技创新产业正在重塑北京办公市场的需求结构。与此同时，租户需求呈现小型化趋势，租赁成交主要集中在300至500平方米的小面积区间，普遍偏好精装交付、拎包入驻的办公面积。

展望：调整尾声与分化延续
对于市场前景，机构判断存在共识也各有侧重。莱坊预测，北京写字楼自2020年开始的调整周期将在2026年底接近尾声，2027年至2028年处于底部震荡阶段，2029年至2030年实现全面复苏。莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚预计，2026年末或2027年初市场将出现K型分化：中关村因无新增供应且需求持续旺盛，将维持供不应求局面；而东部区域供大于求，业主竞争将进入白热化阶段。

高力国际则从更长周期视角指出，宏观有效需求不足仍是制约市场复苏的深层次约束，短期内新增需求的总体量级较之即将入市的庞大供应量仍显薄弱，但长期来看市场将重新回归供需平衡的轨道。

总体而言，北京写字楼市场正处于调整周期的关键节点。空置率的边际改善和科技产业的真实需求释放构成了积极信号，但大规模新增供应和租金持续下行仍构成显著挑战。市场能否在供应高峰过后实现供需再平衡，将在很大程度上取决于人工智能等新兴产业办公需求的持续性，以及存量楼宇在品质和运营层面的竞争能力。